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失敗しない大規模修繕 3つの心構え

1)あなた(区分所有者)は、マンションのオーナーである。

2)大規模修繕で、大事なことは2つだけ

3)大規模修繕には保険が掛けられる!

最低3回は、声に出して読み上げてから以下をご覧頂けると効果が高いです。

では、詳しくお話してまいります。

1) あなた(区分所有者)は、マンションのオーナーである。

正確には、あなたを含めた区分所有者の集まりである●●マンション管理組合がマンション全体のオーナーということになります。

もしあなたが、このマンション1棟のオーナー、収益目的で購入したとすれば、どのように維持管理していけば、資産価値を高めていくことができるか?

このように考えることと思います。

管理会社は、日常管理、入金管理、その他クレーム処理等をオーナーに変わり代行する業者として取り扱います。
一外注業者ですので、同じ業務をしっかり行ってくれるなら、業者Aでも業者Bでもいいわけで、より条件の良い業者を選択することは資産価値を高めるために重要なことはどなたでも、異論が無いことと思います。

以前賃貸マンションにお住まいの方が多く、その時もマンションの形状、管理会社も存在、管理会社に渡すお金の内容がぜんぜん異なるのですが、同じようにお金を渡していた ということもあり、意識が賃貸マンションから変わっていないことを管理会社に利用されています。

区分所有者であるあなた、その集まりである管理組合が●●マンションのオーナーです。

オーナーとして、資産価値を高めるためにどのようなことを行わなければならないか、どのような権利を持っているか、これを再確認すること、これが大切です。

2)大規模修繕で、大事なことは2つだけ

端的に申し上げると、『大規模修繕の推進方式の決定』と『施工業者の選定』だけです。

後者は前者の影響を非常に強く受けます。ですので、正確に言うと大事なことは2つ、そのうちの1つは超重要ということになります。

そして、その超重要なことは大規模修繕計画が始まった直後の一番知識がない、組織がしっかりとしていない時期に決定をしなければなりません。

それは、大規模修繕 推進方式の決定、すなわち、コンサルを入れる『設計監理方式』、コンサルを入れず管理組合自らが動く『責任施工方式』、いずれかを選ぶかということです。

この選択が、超重要、大規模修繕の成功、失敗の70,80%の鍵を握っていると言っても過言ではありません。

コンサルの大部分の仕事は、区分所有者(管理組合)内の意見集約にあります。『専門家という立場で入っていってまとめる』これが主な仕事であり、コンサルを使うメリットにもなります。

もちろん、彼らビジネスですので費用は請求します。最初は、全費用を決して明かさず、小出しに費用を明かしていきます。マンションの規模にもよりますが、最低でも総額数百万円になります。

ポイントは、総施工費とコンサル費用総合計額の割合、戸あたり負担額にあります。

大規模マンションの場合、修繕積立金も潤沢、例えば2億の予算でコンサル費が500万円でも200戸もあれば戸あたり2万円、2%、これで『ある程度お任せ』できれば安いもの このような考え方もあり、一定の合理性もあろうかと考えられます。

小規模マンションの場合、元々大規模修繕工事にスケールメリットが効かない分割高になります。その上に、総予算が少ない、コンサル費用は規模により減少はしますが、一定額より下がることはありません。

コンサルは、合理的な仕様に基づく業者を競わせることによりコスタダウンを図るという名目で営業を掛けてきます。

ただ、小規模マンションに限定してお話すると、予算が小さく、総施工金額が少ない分スケールメリットが効かない分割高、コストダウンの余地が少ない これが現実です。

この中で、コンサル費用を別途支払うとコストダウンどころかその逆になる可能性が大です。無理なコストダウンは、品質低下にも結びつくので危険です。

コンサルは、決して『公正』、『中立』、『公正無私』ではありません。

裏で施工業者とつながりを持つことは公然の秘密です。 コンサルによる公募は、条件で元請業者に限定、その中で談合、業者間中間マージンがセットになっています。

すなわち、コンサルを入れる『設計監理方式』採用で、『自社施工業者排除』、『業者間中間マージン発生』、『談合』、『高額コンサル費用』は決定してしまいます。

このようなデメリットがあっても、大規模マンションな場合これを上回るメリットがあるために、『設計監理正式』を採用しています。

小規模マンションは、大規模マンションと置かれている環境が全く異なりますので、別の考え方が必要なのです。

3)大規模修繕には保険が掛けられる!

正確に言うと大規模修繕をする施工業者が瑕疵保険という保険を掛けることができるというものです。『大手施工業者に任せておけば安心』・・これだけの理由で業者を選定する管理組合が少なくありません。

多くの場合、管理会社はマンション建設会社の子会社であることが多く、意識が低い管理組合は、管理会社 経由 元請けであるマンション管理会社の親会社の元請け 経由
下請け業者(=自社施工業者)の流れを知らないまま管理会社に大規模修繕工事契約を行ってしまいます。

『大手施工業者に任せておけば安心』は、大手だから倒産しない、ことを前提にしていると思われます。一種の保険のような考え方です。

万が一瑕疵が発生し、施工業者が倒産して修繕ができない場合修繕費用が支払われる、大規模修繕の仕様が適切か否かを専門家が点検、是正指示してくれる、大規模修繕工事竣工時に専門家が点検、是正指示してくれる、こんな仕組みが『瑕疵保険』です。

この仕組は、国策を遂行する監督官庁の国土交通の『良質な住宅ストックを流通させる』ことを目的に作られたものです。定期的な修繕を、適正価格で多くの施工業者に発注できることを目的として作られたものです。

そのために、瑕疵保険の費用も総施工金額が2000万円を超える場合、総施工金額のおおよそ1%以下と安い割に、上記の『保証』が漏れなく付いてくるのです。

  ぜひ、この瑕疵保険の内容を確認することをオススメします。

  『マンション大規模修繕瑕疵保険』で検索を掛けると情報を入手できます。
  また、当瑕疵保険に保証期間の延長、部位の追加等の付帯契約(オプション)もある
ものがありますので合わせて確認することをオススメします。