大規模修繕比較

ミッション

設計監理方式と責任施工方式の相違

小規模マンションでコンサルタントを入れる『設計監理方式』を採用すると損をする仕組みになっています。その理由とは・・
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発注方式

大規模修繕工事を発注する場合のポイントは、『外部の人間に手伝いをさせるか否か、手伝いをさせるのならどこまで依頼するか』です。

これは、監理方式の相違にも直結し様々な方式がありますが代表的なものが、『設計管理方式』と『責任施工方式』、『コストマネジメント方式』があります。 各々の特徴は以下のとおりです。

当ホームページをご覧頂いている比較的小規模なマンションの大規模修繕には、『設計管理方式』はあまりお勧めではありません。

理由は、大規模マンションでも、小規模マンションでも基本的費用は同じにも関わらず、その費用を負担する組合員の数が一桁、二桁違うからです。最近では、都心で大規模マンションで2,000戸を超えるものも出てきています。

このようなマンションにおいて、設計管理費が400万円掛かった場合でも一戸当たりの費用は2千円ですみますが、これが100戸の場合4万円、さらに小規模なマンションになれば更に増加します。

当然ながら、これは施行外の費用であり施工費用はこの他に必要です。小規模マンションにとって支払える額ではありません。

ある意味『設計監理方式』は性悪説、『責任施工方式』は性善説のように考えています。『業者は手抜きをする、どのようにしたらこれを防止できるか』が性悪説、『業者は手抜きをしない、信頼して1社にお任せする』が性善説です。

確かに、知らない業者をいきなり信じるは無理です。ですが、何回かやりとりをする内に、それは分かってくるものです。当サイトでは、そのような業者のみを紹介し、更にあなたにその中より選定を頂く方式です。

信頼できる業者であれば安心してお任せできるのではないでしょうか? 当サイトを使って、そのような業者さんを探してみませんか?

設計監理方式

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設計監理方式とは、設計と施工を分離する方式です。設計とは、企画調査、診断、仕様・工法の検討、工事費の積算、業者選定の際の見積もりチェック)などを設計事務所等に委託して、工事開始後は、工事が適切に行われているかを監理してもらうものです。

設計と施工が分離しているので、施工業者は複数の施工業者による競争見積方式となり工事費用の適正化と、工事の質が確保できるというメリットがあります。

デメリットとしては、施工費用の他に設計会社に高額の設計費用を支払わなければならないため、全体の費用が高止まりする傾向にあります。300~400万円の費用が発生するため、これを上回るコストダウンが図ることの出来る大規模マンションに利用は限定される事。

また、仕様を統一することで完全競争とはなるが、その仕様自身が適切か否かを判断できないデメリットがある。

監理料とは、簡単に言うと『大規模修繕工事の現場監督』です。そして、その費用の基準になるものは『拘束時間』、『時間当りの単価』で費用はこれを掛けて算出しています。

時間あたりの費用は、『業務報酬基準』というものが地方により、決まっており、いわばこれが原価に当たります。これに利益を上乗せして、時間あたりの費用を各設計事務所は決めています。

大体の設計監理料 相場は、『業務報酬基準』の2倍程度が相場の様です。設計事務所との交渉を有利に進めるために、あなたの地域の『業務報酬基準』はいくらかを把握することをお勧めします。

業務報酬基準とは、該当業務に何人、何時間必要かを定め、それに作業者の時給を掛けて算出するものです。もちろん、これは原価に当たるものなので、通常はこれに数倍掛けた価格が見積額となっています。詳しくhttp://www.taaf.or.jp/information/02_3.html
をご覧ください。(東京都の場合)

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他の地域の方は、検索エンジンで『地域名+業務報酬基準』で検索されることをお勧めします。

具体的手順

1)設計事務所等専門家選定(管理組合)
2)計画立案(設計事務所)
3)施工会社候補選出(管理組合)
4)施工会社決定&契約(設計会社のアドバイスを受けて)
5)工事管理(工事中、完成後工事の管理)

【注意点】
この方式のメリットは、上記の通り同一仕様書に基づく完全競争入札制度を使ったコスタダウンですが、設計事務所等専門家だけに施工業者選出を任せると『談合』を行う可能性が出てきます。

必ず、管理組合独自の候補を数社入れることを設計事務所等専門家に宣言し、実際に入れることにより『談合』を阻止することが必要です。

責任施工方式

前記の設計管理方式の設計費用は理想的ではありますが、マンションの規模に関わらず一定額を必要とするため、規模の小さいマンションでは採用が困難です。

責任施工方式は、特定の施工業者に設計から施工までを一括して1業者に任せる方式。既に述べたパートナーの選び方・付き合い方でお話しした、『管理会社、建設会社、メンテナンス会社』がこれに該当します。

【メリット】
・直接発注、自社施行の場合、中間マージンがカットできる
・施工業者を直接選ぶことができる
・施工会社、管理組合のコミュニケーションが取りやすい

【デメリット】
・施工業者との癒着を疑われる可能性がある
・監理業務も施工業者が行うので監理が甘くなる可能性がある

最終的には、1社に注文を出す事になりその業者の質がそのまま品質の差となるので慎重に業者選定を行う必要があります。業者を選ぶ際にはプレゼンを聞き、実績、施工品質等を勘案し、複数の委員の意見で決定を行い、一部役員の独断にならないような配慮が必要です。

先に『設計監理方式』は高額で小規模マンションには不向きト申し上げました。その前提は、『すべての工程をお任せする』です。

実は、『マンションの設計監理』業務の半分は建築専門的知識を持つ、建築の専門家でなくてもできるのです。この分野を専門家に任せず、管理組合で行えば費用の削減が出来るのです。

もちろん無料ではありません。費用が圧縮出来るですので、多少予算に余裕があり、念の為、確認をするためにはこの使い方が賢い使い方です。

管理会社に依頼する場合

準備段階の調査から、仕様書作成、工事施工まで全面的に依頼するもので管理組合と管理会社が信頼関係があることが前提です。基本的に管理会社の推薦する会社(多くは分譲会社)による責任施工方式となります。

【メリット】
・窓口の一本化
・アフターフォローの安心感

【デメリット】
・割高な施行費用(管理会社の中間マージン)
・施工業者に丸投げ(施行監理は行わない)
・管理組合の予算を知っている(上限ギリギリの可能性)

注意すべきことは、『管理組合の手の内(=予算)』を知っていることです。管理会社も営利企業ですので、利益を取るのは当然のことではありますが、管理組合さんとしては『費用対効果』を考慮して発注方式を決める事が望まれます。

当サイトでは、『管理会社任せ』ではなく『管理会社主導でもよいが、必ず管理組合さんが探した施工業者にも相見積もりを取る』をお勧めしています。

なぜなら、管理会社が複数業者の見積もりを出してくる時がありますが、『談合』の可能性が否定出来ないからです。これを防ぐためには、管理会社に事前に『他業者に相見積もりを取る』を宣言し、実行した上で比較することで可能となります。

当サイトに、概算見積依頼を頂いた場合は、各Partner業者さん同士面識がない状態での『真剣勝負』で見積もらせて頂きますので、安心です。

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メンテナンス会社、建設会社に仕様・工法・工事費を提案してもらう

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準備段階から調査、診断を含めて複数の業者に工事の具体的内容を提案してもらい、内容を管理組合で検討の上1社に指定するものです。

どちらの方式も、大規模修繕工事を一括して一社に委託する方式のため、十分な実績を持つ施工業者を慎重に選ばなければなりません。大規模修繕工事の内容、費用、工事全般にわたり十分な説明を受け、管理組合が主体的に取り組む姿勢が必要です。

【メリット】
・施工業者を探す手間が掛からない
・マンションの構造を熟知している

【デメリット】
・競争原理が働かない
・施工業者に丸投げ
・注文会社、施工会社、管理組合間のコミュニケーション不足によるトラブルの可能性

特に、管理会社への全面依頼の場合は、全く『競争原理』が働かないため、当サイトでは、管理組合自身で候補となる会社を探し、この中で競争させて、より良い施工業者を選ぶことをお勧めします。

管理会社、メンテナンス会社、建設会社のいずれかからの見積もりを取る際、当サイトからも優良な施工会社を『完全無料¥0-』で紹介することができます。

このことにより、管理組合さんはより多くの選択肢の中より、最良の条件を提示した施工業者さんを選ぶことができます。また、選考から漏れた施工業者さんへの連絡は、当方より行いますので、管理組合さんの精神的負担をお掛けする事なく、セカンドオピニオンとして、ご利用頂けます。

CM(コンストラクション・マネジメント)方式

この方式は、ある程度知識があり、時間を掛ける事が出来る方が管理組合にいらっしゃることが前提条件になります。ですので、月に一回しか理事会が開かれず、そこでしか決議ができないような管理組合さんには向いていない方式です。

CMR(コンストラクション・マネジメント・リーダー)が設計、施工業者の選定、監理とすべての工程において関わり、全ての元請け、下請け業者間の資材、サービス提供の費用等も開示させるアメリカ方式。

CMRは高い倫理性、専門知識が要求され、アメリカでは資格取得が必要、日本では制度化されていない。

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発注者である管理組合が施工会社に直接発注する方式、総合請負会社を通さないので大幅なコストダウンが図れる。施工業者を決めるために、複数の施工業者を選び競争入札の上選ぶ必要があり、工数は掛かります。また、設計会社に設計、監理を依頼する事により、工事の品質を保つことができます。

マンションの大規模修繕工事を行う施工業者を選び、競争入札を行う事は難しそうに思えるかもしれませんが、大規模修繕工事は、外壁、屋上、廊下、鉄部等の『塗装工事』、給水、排水管や設備の更新の『水道工事』、その他としてはドア、サッシ、新設備の設置などだけですのでそれ程多くはありませんので管理組合でも対応が可能です。

当サイトでは、マンションの大規模修繕工事を行う施工業者を選び、競争入札を行う をお手伝いするサイトです。

基本的には、設計事務所、コンサルタントに設計、監理を依頼するのが理想です。ただ、この為には数百万円の費用が発生します。数百戸の大規模なマンションの場合は1戸当たりの負担額が1万円以下、施工金額の1%未満となるのでそれ程負担にはなりません。

ただ、数十戸、又はそれ以下の小規模なマンションにとっては、大きな負担となります。設計、監理の費用が施工金額の10%を超える場合も出てきます。

施工とは直接関係の無い費用であるコンサルタントに『コンサルタントを雇うために追加費用として●●万円徴収します』は、組合員の理解を得ることは難しいと思います。

Best の方法ではありませんが、次善の策として『報告義務を課す』という方法があります。これは、公共工事で広く行われている手法です。

具体的な1例として、外壁塗装の場合の手抜き手法としては、『塗料を規定量以上薄めて使う』があります。この方が、塗料代も掛からず、薄いので作業性も良くなりますが、硬化して出来上がる塗膜が薄いため本来の性能を発揮できません。

これを防止する手法として、施工に必要な塗料全缶の使用前、使用後の空の缶の写真を提出があります。このようにポイントを押え、証拠写真送付を義務付けることにより、かなりの確率で、不正な工事を防止することができます。

当サイトでは、特に小規模なマンションの大規模修繕には、このCM(コストマネジメント)方式を推奨しております。管理組合様の工数は多少多くはなりますが、長年積立て来られた大切な積立金を最も有効に使うことができるからです。

ただ、1回目の大規模修繕工事はほとんどが、塗装、タイル補修等だけで済み、1社のみで対応できてしまうので、実質上は責任施工方式と同様となります。

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