大規模修繕 成功者インタビュー2

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投資用マンション大規模修繕 体験者インタビュー
神奈川県横浜市「日神パレステージ関内」 管理組合理事 佐藤様
※佐藤様はサラリーマンをする傍ら、マンション投資を行っています。写真に目隠しを入れることを条件に取材に応じていただきました。
「投資用に区分所有しているマンションの大規模修繕を、管理会社の見積りより1千万円近く安くできました」「日神パレステージ関内」管理組合 理事 佐藤様
「大規模修繕比較.com」で紹介された施工業者を利用してマンション大規模修繕を実施した、「日神パレステージ関内」管理組合理事の佐藤氏にお話をうかがいました。
(聞き手: ライター 佐々木 至)
もくじ
1. 投資用に区分所有しているマンションの大規模修繕に「大規模修繕比較.com」を活用
2. 予算案を見て、近い将来修繕積立金の値上げが必要になる不安を覚えた
3. 理事会は当初「管理会社に任せるのが一番安心」という空気だった
4. 複数の業者を競わせる重要性は、勤務先の業務でもしばしば実感していた
5. この規模のマンションなら「パッシング・オーダー方式」で行けると確信
6. 管理会社の指定業者との見積り額の差は、約1千万円。他の理事会メンバーの気持ちも動き始める
7. 3社参加のプレゼンで理事会の意思が固まる
8. 積立金を使い切らず、必要な修繕はすべて実施。バリューアップの追加工事もできた
9. 区分所有しているマンションの大規模修繕が迫っている投資家の方へのアドバイス

「日神パレステージ関内」概要
所在地 神奈川県横浜市南区
構造 鉄骨鉄筋コンクリート構造
規模 地上10階建
総戸数 43戸
間取り 1R、1K
特色 駅から徒歩8分
繁華街だけでなく公園も近い
竣工 1997年10月
投資用に区分所有しているマンションの大規模修繕に「大規模修繕比較.com」を活用

― はじめに、佐藤さんの自己紹介をお願いします。

「このマンションにとっても、私自身にとっても、初めて経験する大規模修繕でした」(佐藤氏)

佐藤です。会社勤めをしながらアパート・マンション投資をしている、いわゆる「サラリーマン大家」です。

勤務先は東証一部上場の製造業です。

アパート・マンション投資を始めたのは、今から12年ほど前です。現在区分所有しているマンションが6戸、一棟所有しているアパートが2棟、計16部屋を経営しています。過去に購入して、すでに売却した物件もいくつかあります。

投資先の区分所有マンションは、すべて東京・神奈川・千葉・埼玉の、駅から徒歩10分以内の物件です。

私自身が現在住んでいるのは、東京から新幹線で約1時間の地方都市です。

― 佐藤さんは、「大規模修繕比較.com」をどのようなマンションの大規模修繕に活用しましたか。

3年前に投資目的で1区分を購入したマンション「日神パレステージ関内」の大規模修繕に、「大規模修繕比較.com」を活用しました。

このマンションは、横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅から徒歩8分の立地に建つ、10階建43戸の単身者向けマンションです。

昨年大規模修繕を実施した時点で、築20年でした。

私にとって、7戸目の投資用マンションでした。

― このマンションの区分所有者のうち、投資目的の方と居住目的の方の比率はどれくらいですか。

正確なデータは把握できていないのですが、おそらく区分所有者のほぼ100%が投資目的だと思います。居住されている方は、ほぼ全員、賃借でお住まいだと思います。

― 今回が初めての大規模修繕でしたか。

今回が初めてでした。このマンションで実施する初めての大規模修繕であっただけでなく、私自身にとっても、マンション投資家として初めて経験する大規模修繕でした。

予算案を見て、近い将来修繕積立金の値上げが必要になる不安を覚えた
「投資目的で区分マンションを所有している方の多くは、大規模修繕業者の選定に無関心でいるせいで無駄なコストを負担させられ、物件のバリューアップ機会を逃しています。業者選定に積極的に関与された佐藤さんは賢明でした」
(「大規模修繕比較.com」長岡)

― 佐藤さんが今回の大規模修繕に関わった経緯を教えてください。

このマンションの大規模修繕が間近に迫っていることは、3年前に購入した直後、管理組合の総会資料を見て知りました。

総会資料に掲載されていた予算案を見ると、今回の大規模修繕で、修繕積立金をほとんど使い切ってしまうことになっていました。「この予算案どおりに大規模修繕を実施すると、近い将来、修繕積立金を値上げしなければならなくなるのでは?」という不安を覚えました。

修繕積立金が値上げされれば、投資物件としての価値はそれだけ低下します。投資した物件の資産価値の下落を防ぐためにも、区分所有者の一人として、この大規模修繕には積極的に関わらなければならないと考えました。

また、それまで未経験だった大規模修繕に参加することで、マンション投資家として私自身がレベルアップできるのではという目論見もありました。

理事会は当初「管理会社に任せるのが一番安心」という空気だった

― 大規模修繕に積極的に関わることを決意されたあと、どのように行動しましたか。

まず第一歩として、管理組合の総会で、理事に立候補しました。これは無事承認され、理事への就任が決まりました。

同じ総会で、大規模修繕の予算が承認されました。施工業者の選定を含め、執行の詳細は理事会に一任されることになりました。

― 管理組合の理事に就任したあとは、どのように行動しましたか。

まず、以前からの理事会メンバーに「協力してしっかりやっていきましょう」とご挨拶し、大規模修繕をどのように進めていくかについて、考えをうかがいました。

― 以前からの理事会メンバーは、大規模修繕の進め方についてどのような考えでしたか。

当然ながら、「マンションの資産価値を守り、高めていけるように大規模修繕を進めなければならない」とお考えの点では、私と完全に立場が一致していました。

一つ違っていたのは、以前からの理事会メンバーは、「施工は、管理会社の指定業者に任せるのが一番安心」、「知らない業者に発注するのは、リスクが高いから避けるべき」と考えられていた点でした。

「管理会社の指定業者」とは管理会社の建設部門で、事実上、管理会社と一体でした。

総会で承認された大規模修繕の予算は、この指定業者から提出された見積りに基づいていました。

「私がこの物件を購入したときには、すでに管理会社の指定業者から見積りが提出されてる状態でした。管理会社の指定業者とは、管理会社の建設部門で、事実上、管理会社と一体でした」(佐藤氏)
複数の業者を競わせる重要性は、勤務先の業務でもしばしば実感していた

― 佐藤さんご自身は、大規模修繕をどう進めるべきと考えていましたか。

私自身は、「複数の業者から見積りを取った上で発注先を決めた方が良い」と考えていました。

― なぜ、複数の業者から見積りを取ったほうが良いと考えたのですか。

理由は三つありました。

一つ目は、先ほど申し上げたように、管理会社の建設部門から提出された見積りは、修繕積立金をほぼ使い切ってしまう金額だったからです。今回の大規模修繕で修繕積立金を使い切ってしまうと、近い将来、修繕積立金の値上げが必要になる恐れがありました。

二つ目は、複数の業者を競わせることでコストあたりのバリューを大幅に高められることは、勤務先でもよく経験していたからです。1社にお任せにするのをやめて複数の業者から見積りを取ると、値段がガクッと下がったり、より価値の高い提案をしてもらえたりすることは、珍しくありません。

三つ目は、管理会社の建設部門から提出された見積りの金額について、付き合いのある別のマンション管理会社の方の意見を聞いたところ、「少し割高かもしれない」という回答だったからです。実は私は、これまで購入したすべての区分所有マンションで、管理組合の理事を引き受けてきています。そのため複数のマンション管理会社と付き合いがあり、意見を聞くことができました。

この規模のマンションなら「パッシング・オーダー方式」で行けると確信

― 他の理事会メンバーとの考えの差を埋めていくために、どう行動しましたか。

「管理会社を通さず、『実質的な元請業者』に直接発注したほうが、はるかに安く質の良い工事ができることが、『小規模マンション 大規模修繕のカラクリ』を読んで納得できました」
(佐藤氏)

まずは、情報収集から始めました。そのとき見つかったのが、「大規模修繕比較.com」でした。

マンション管理組合の大規模修繕責任者に役立つ資料として、「大規模修繕比較.com」の運営者の方が書かれた書籍(『小規模マンション 大規模修繕のカラクリ』)を請求するフォームがあったので、請求して読んでみました。

― 『小規模マンション 大規模修繕のカラクリ』を読まれた感想を教えてください。

全体として、とても納得の行く内容でした。特に、二つのポイントが印象に残りました。

一つは、「マンション管理会社が発注先に指定するような大手建設会社は、自社では大規模修繕を施工しておらず、無名の下請建設会社に施工を丸投げしている」ということです。こうした「実質的な元請業者」に直接発注できれば、大手建設会社に発注するのとまったく同等かそれ以上のクオリティで、はるかに安く工事してもらえるとわかりました。

もう一つは、瑕疵保険についてです。大手の建設会社を通さず、無名の建設会社に直接発注する場合に懸念されることとして、「万が一いいかげんな工事をされてしまったとき、責任を取ってもらえないのでは?」ということがあります。『小規模マンション 大規模修繕のカラクリ』を読んでわかったのは、各施工業者は「瑕疵保険」というものに加入しているので、工事に万が一不備があった場合は、発注者は追加負担なしで工事をやり直させることができるということです。また、瑕疵保険会社は保険を引き受ける立場上、工事前には「仕様に不備がないか」、工事後には「施工に瑕疵はないか」をそれぞれ検査してくれるので、事実上「工事のお目付け役」の役割も果たしてくれることも知りました。

― 『小規模マンション 大規模修繕のカラクリ』では、「責任施工方式(=施工業者に直接発注する方式)」と「設計監理方式(業者選定・施工監理などをコンサルタントに依頼する方式)」との違いも解説されていたと思います。今回の大規模修繕について、「設計監理方式」が検討に上ったことはありましたか。

「設計監理方式」が検討に上ることはありませんでした。このマンションは、総戸数43戸の小規模マンションです。この程度の規模なら、区分所有者間の意見調整にコンサルタントの助けを借りる必要はありません。『小規模マンション 大規模修繕のカラクリ』に書かれていたように、コンサルタントに費用を払ってまで業者選定や施工監理をしてもらう必要もないと考えました。

瑕疵保険による保証もあるわけですから、「実質的な元請業者」に直接発注できるなら、『小規模マンション 大規模修繕のカラクリ』で「パッシング・オーダー方式」と呼ばれている方式(管理会社を通さず施工業者に直接発注する方式)で、十分質の高い大規模修繕ができると思いました。

― 「実質的な元請業者」を、ご自身で見つけることはできましたか。

「実質的な元請業者」は、私自身では見つけられませんでした。

― 「実質的な元請業者」を、どのように探しましたか。

「大規模修繕比較.com」に依頼すると紹介してくれるとのことだったので、メールで紹介を依頼しました。

この際、「およそどれ程度の金額で引き受けてもらえそうか」も併せて質問しました。「大規模修繕比較.com」からの回答によると、少なくとも管理会社の指定会社よりは安く引き受けてもらえそうな感触でした。そこで理事会の他のメンバーに、「どうやらもう少し安くできそうなので、他にも何社からか見積りを取りませんか?」と相談しました。

― 理事会の他のメンバーの反応はいかがでしたか。

この段階では、「管理会社に任せた方が安心」、「知らない業者に発注するのは不安」という空気の方がまだ勝っていました。

ただ、他の施工業者からも見積りを取ってみることについては、理事会の承認が得られました。

管理会社の指定業者との見積り額の差は、約1千万円。他の理事会メンバーの気持ちも動き始める

― 「大規模修繕比較.com」から、施工業者を何社紹介してもらいましたか。

「業者への現場説明の段取り一つ、伝える言葉一つで、見積りの金額も内容も大きく変わってくるものです」
(「大規模修繕比較.com」長岡)

2社です。1社は中規模の建設会社、もう1社は比較的小規模の建設会社でした。管理会社の指定業者を含めて、計3社を比較して決めることになりました。

1社ごとに私が現場説明をし、理事会で全社にプレゼンをしてもらわなければならないことを考えると、これ以上紹介してもらっても対応できないと考えました。私は遠方に住んでいることもあり、現地に来るだけでも大変ですから。

以後、見積り依頼に必要な仕様書の作り方から、現場説明やプレゼンの段取り・コツ・注意点に至るまで、「大規模修繕比較.com」から逐一アドバイスを受けることができました。

― 仕様書の作り方に関して、「大規模修繕比較.com」からどのようなアドバイスがありましたか。

たとえば瑕疵保険については、外壁タイルの剥離に関する保険期間の延長など、使えるオプションはすべてつけることを要件にした方が良いとアドバイスされました。すべてのオプションを付けても保険料は発注額の1%程度で、コストパフォーマンスが非常に良いと思ったので、このアドバイスは採用させてもらいました。

― 現場説明のやり方については、「大規模修繕比較.com」からどのようなアドバイスがありましたか。

現場説明の際、「仕様書どおりの見積りをお願いします。ただしコスト削減やバリューアップにつながる提案があれば、併せて見積りをお願いします」と依頼すると良いとアドバイスされました。独自提案に関しては、項目ごとに細かく採否を検討できる形で、見積りを作成してほしいと依頼しました。

業者同士が現場近くではち合わせるのを防ぐための、スケジュールの決め方についてもアドバイスしてもらいました。

また、「業者の力量がわかる質問」というのも教えてもらいました。

― 「大規模修繕比較.com」から紹介された2社の見積りは、管理会社の指定業者の見積りとどのくらい差がありましたか。

2社とも、管理会社の指定業者より1千万円近く安い見積りでした。

― 現場説明で依頼された「コスト削減やバリューアップにつながる提案」は、各社からありましたか。

ありました。塗装の仕様変更などいくつかの提案は採用し、追加で100万円程度のコストを削減できました。

― 理事会の他のメンバーの反応はいかがでしたか。

かなり驚かれていました。実のところ、せいぜい数百万円の差なら、多少高くても安心できる管理会社の指定業者に発注したいというお考えだったようです。

しかし1千万円近くもコストダウンできることがわかり、他の理事会メンバーの方も気持ちを揺さぶられたようでした。

ただ、未知の業者に発注することへの不安は、まだ解消されていないようでした。

そこで、「理事全員が出席する場で、各社にプレゼンをしてもらいましょう。各社のプレゼンを聞いた上で、発注先を決めましょう」と提案し、了承を得ました。

3社参加のプレゼンで理事会の意思が固まる
「他の理事会メンバーも納得のプレゼン内容でした。管理会社の指定業者に比べて価格が大幅に安いだけでなく、居住者の方々へのコミュニケーション計画などもはるかに緻密な業者に発注できました」(佐藤氏)

― プレゼンの段取りについては、「大規模修繕比較.com」からどのようなアドバイスがありましたか。

現場説明のときと同様、業者同士のはち合わせを防ぐための工夫や、各社の力量を測る質問を教えてもらいました。

― プレゼンの結果はいかがでしたか。

プレゼンの結果、理事会の総意として、「大規模修繕比較.com」から紹介された2社のうちの1社に発注することが決まりました。

管理会社の指定業者に比べて価格が大幅に安いだけでなく、居住者の方々への告知やスケジュール調整などのいわゆるコミュニケーション部分の計画、そして足場の架設計画などが、非常に明確だったことが決め手になりました。

未知の業者を使うことに不安を感じられていた理事会メンバーの方も、実際にプレゼンを見て、「この業者なら安心できる」と確信されたようでした。

積立金を使い切らず、必要な修繕はすべて実施。バリューアップの追加工事もできた

― 実際の工事内容は、どのようなものになりましたか。

屋上防水の修繕は数年前実施していたので今回実施しませんでしたが、それ以外は標準的な大規模修繕をほぼすべて実施しました。

足場を全面に組み、くすんでいた外壁タイルを薬品洗浄し、剥がれたり割れたりしていたタイルは貼り直し、防水パッキンも交換しました。外壁タイルの交換費用については、足場を組まなくても手が届く範囲からの推定で概算見積りを出してもらっていたのですが、実際に交換が必要だったタイルは見積りより少なく、おかげで余った予算をバリューアップ工事に回すことができました。

バルコニーなどの塗装部分も、きれいに再塗装しました。

管理会社の指定業者の見積りには入っていなかった修繕として、太陽の紫外線で塗装がボロボロになっていたエレベーターのドアもきれいにしました。ここは構造上再塗装が難しかったので、カッティングシートを貼って塗装に代えました。

さらにバリューアップの工事として、もともとコンクリむき出しだった階段に防水シートを引きました。カラス対策に悩まされていたゴミ捨て場に、完全防備の鍵付きフェンスを付ける工事も実施しました。

工期は約3カ月でした。

マンションの資産価値の維持に必要な修繕をすべて実施し、バリューアップの追加工事も行いながら、今後必要になる工事に備えて積立金を残すことができました。

― 今回の大規模修繕を終えられて、「大規模修繕比較.com」への評価をお聞かせください。

まず何より、優秀で価格的にもリーズナブルな施工業者を紹介していただけたことに感謝しています。

他の理事会メンバーに複数業者の比較を勧める過程でも、業者を選定する過程でも、都度都度詳しく的確なアドバイスをいただけできました。

おかげで満足の行く大規模修繕ができました。ありがとうございました。

施工後
玄関周り
塗装がボロボロだったエレベータードアも
カッティングシートで美しく
コンクリむき出しだった階段に引かれた
防水シート
カラス対策に悩まされていたゴミ捨て場には
完全防備の鍵付きフェンスを付けた
区分所有しているマンションの大規模修繕が迫っている投資家の方へのアドバイス

― 参考までにうかがいたいのですが、投資目的でマンションを区分所有している方で、管理組合の理事を積極的に引き受ける方は、非常に珍しいのではないでしょうか。なぜ佐藤さんは、管理組合の理事を積極的に引き受けられているのですか。

一つは、投資物件の管理状況をコントロールしやすくなるからです。

もう一つは、自分自身のレベルアップにつながるからです。

たまたま最初に購入した投資用マンションの管理組合総会で「理事やりませんか?」と声をかけられたのがきっかけで引き受けたのですが、やってみると非常に勉強になることが多いことに気づき、以後投資したすべての区分所有マンションで、理事を引き受けています。

一つのマンションの理事会で学んだことは、他のマンションにも水平展開できます。

そうした運営をきちっとやっていくことで、管理コストを抑えながら、投資物件としての価値を高めていくことができます。

― 最後に、投資目的で区分所有しているマンションの大規模修繕が近づいている方へ、アドバイスがあればお願いします。

大規模修繕の内容と発注先を適切に選定できるかどうかは、物件の投資パフォーマンスに少なからぬ影響を与えることと思います。管理会社にイニシアチブを握らせず、コストを抑えながら資産価値を高める工事を実現するには、複数の業者への適切な引き合いが欠かせません。

「大規模修繕比較.com」のように、専門家のアドバイスを受けながら複数業者への引き合いができるサービスを利用するのも、良いやり方かと思います。

「コストを抑えながら資産価値を高める工事を実現するには、複数の業者への適切な引き合いが欠かせないと改めて実感しました」(佐藤氏)

貴重なお話をありがとうございました。



※ 取材日:2018年9月