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修繕積立金の相場

修繕積立金の相場

『マンション大規模修繕の費用はいくら必要?』、『大規模修繕費用概算を知りたい』という声をよくお聞きします。見積もりを業者に取るのは、業者選定の時でその前に大規模修繕に掛かる費用が足りているか、否かの判断が重要になります。

以下の2011年4月19日の日経新聞の『修繕積立金(修繕引当金)』の相場について記載された内容です。 マンションの規模にもよりますが、国土交通相の指針によると月額積立金(引当金)の相場は、以下の日経新聞の切り抜きにもありますとおり 
約¥200-/㎡ とされています。70㎡の専有面積のマンションの場合の目安は¥14,000-ぐらいのように概略金額を算出することができます。

また、上記よりはるかに粗いのではありますが、延べ床面積より大規模修繕工事の費用を求めることができます。これは、30戸前後の小規模マンションの場合ですが、¥10,000-/㎡ です。

共用部を含めた総床面積が4,000㎡のマンションの場合は、4,000万円、本当の概算ですが、目安にはなると思いますのでご利用下さい。 また、マンションの戸数が多い場合、スケールメリットがあり、一戸あたりの修繕積立金、管理費が安くなる傾向にあります。

一般的なマンションの修繕積立金(修繕引当金)は、管理費の約半分が相場のようです。これでは大規模修繕時に資金が不足することは明らかです。

※これは、一回目の大規模修繕を対象にしております。本当にざっくりとした計算ですが、二回目は一回目の1.5倍、三回目はその2倍と考えておけば予算不足にならないと考えられます。

経年劣化に伴う修理箇所の増加で、回数が多くなるごとに金額が大きくなっていきます。特に、給排水設備の交換が必要になる3回めは高額になります。

これを踏まえた修繕積立金の設定が必要になります。

以下に、実際に売り出しているマンションを例にシュミレーションしてみましょう。

修繕積立金、戸数

傾向として、一戸当たりの負担額は大規模マンションの方が安く、築年数が増えれば大規模修繕工事費用が増加する傾向にあります。あなたのマンションは修繕積立金(修繕引当金)は大丈夫でしょうか?

あるマンションが分譲開始していましたので、これを例に検証してみましょう。

【マンション売出条件】

下記は、ある新築マンションの売り出しチラシより、管理費関連の費用を抜粋したものです。

総戸数:93戸、駐車場:94台(機械式85台、平置き7台、来客用1台、使用料無料)、管理会社:大●ライフネクスト株式会社、販売価格:2588万円、販売戸数:9戸、管理費:月額¥12,900-、管理準備金:¥12,900-、修繕積立金:月額\4,600-、修繕積立基金:\261,200-、専有面積:109㎡

修繕積立金

修繕積立金の按分方法として、広く『専有面積比』が用いられています。大規模修繕は区分所有者が共通で使う共有部である、廊下、階段、屋上、エレベーター、外壁の修繕を行う工事です。

『多くの面積を占有しているから、多くの費用を負担するのが当然』という理論なのでしょうが、外壁、屋上に関しては、理解は出来るのですが、階段、エレベーター、機械式駐車場は、専有面積が多い、少ないによって変わらないのではないか?と思ってしまいのは私だけでしょうか。

ただ、一般的に『専有面積比』は定着してしまっているので、これを覆すのは容易ではありません。多く支払っていらっしゃる方にはご不満はありましょうが、現実問題として修繕積立金全体が不足しないような仕組みを作ることが最も重要です。

修繕積立金(修繕引当金)は大規模修繕工事を行うときの費用を賄うため積み立てるものです。この場合、上記国土交通相の指針による月額¥200-/㎡の相場に当てはめてみると、月額\21,800-、10年間で大規模改修をすると仮定すると\2,616,000-必要になります。

しかし、実際は修繕積立金(修繕引当金)の個人負担額は月額\4,600-、10年間で\552,000-、そして修繕積立基金:\261,200-全てを充当したとしても、¥1,802,800-の不足になります。

大規模修繕の前には、日常的な補修、修理等もあり修繕積立基金が全額充当できる保証もありません。

これを不足しないように毎月の修繕積立金を積み立てると、月額\19,623.3-でなければならないのです。 本来、月額¥15,023.3-は追加して支払わなければならない計算になります。

理想的には、マンション分譲時に修繕委員会を設立、長期修繕計画を作成し、10数年後の大規模修繕工事の費用、現在の修繕積立金で推移した場合に不足する額を算出して、修繕積立金を値上げする必要があります。 大規模修繕積立金の値上げは、早ければ早い程、値上げ額が少なくて済み、一時金を少なく、またはなくすることにより、未納者を事前に防止する事も可能となります。

分譲会社が修繕積立金を異常に安くして、以下に示す『段階増額積立方式』を採用する理由は、『最初の支払額を安く見せた方が売りやすいから』です。売った後は、購入者である区分所有者の集まりの管理組合が支払うので分譲会社は無関係だからです。

不足分は、『借入』、『一時金の徴収』、『応急処置のみ、手持ちの費用で行う』のいづれかを選択することになります。

『借入』は、利子が付くので、余計な金額を将来支払う事になります。『一時金の徴収』は、区分所有者に大きな傷みを与えます。『応急処置』は、結局本格補修の間に合わせでしか無いので、長い目で見ると応急処置に使う費用は無駄な費用になります。

これは、マンション本体だけについてです。後に触れますが、機械式駐車場がある場合は、その分も追加になります。

積立方式

積立方式は、大きく分けて以下の2通りがあります。

段階増額積立方式

修繕資金需要に応じて積立金を徴収する方式、当初の負担額は小さく、多額の資金管理の必要は無いが将来の負担増を前提としており、区分所有者間の合意を取り計画通り増額しない場合、修繕積立金が不足するので注意を要する。

別の項でも、触れていますが分譲会社が当初販売を行いやすくするために月々の修繕積立金を不当に、そのままでは大規模修繕ができない額に設定しているという背景もあります。

均等積立方式

将来にわたり、定額を積みててる方式。安定的に修繕積立金をつ見ててる事ができるが、多額の積立金が一時的に集まり、しっかりとした管理が必要になります。

理想的には常に修繕積立金の中で大規模補修、修繕等を行うことが出来る。ただ、長期修繕計画の見直しに伴い増額になる可能性もある。

この他に、徴収した修繕積立金を少し増やすために
この他に、徴収した修繕積立金を少し増やすために修繕積立金を運用することもあります。当然安全&確実に運用する必要があります。 詳しくは、修繕積立金の運用の注意事項をご覧ください。

大規模修繕費用からの算出

修繕積立金は、『大規模修繕』だけに使われるものではありません。区分所有者から寄せられた共用部分の小さな修繕も、この修繕積立金から支払われます。

ですので、大規模修繕費用+アルファの額が大規模修繕時に積み立てた状態になるか で現在の修繕積立金の額が適正か否かを大まかに判定することができます。

マンションの大規模修繕費用は、面積、施工場所、業者により費用は様々です。これは、当サイトの独断と偏見に基づき『戸数』による相場を示してみます。

同じ戸数でも、各戸の部屋の大きさも異なるのであくまで参考程度でお考え下さい。戸数が多いほうが、一戸当たりの負担額が少なくなり、100戸以上:約50万円/戸、50~99戸:約60万円/戸、30~49戸:約70万円/戸、29戸以下:約80万円 

大規模修繕の時期、竣工後10数年に1回にこの額が少なくても貯まるかで判断するのも一つの手段です。

例えば、30戸の分譲マンションの場合、大規模修繕で2,100万円掛かる、その他の修繕を含めて1.5倍として計算すると約3,400万円、竣工後12年で大規模修繕を行うとする場合、一戸あたりの月額修繕積立金は、
34,000,000(円)/12(年)/12/(ヶ月)/30(戸)=7,900(円)

2回目の大規模修繕は、1回目より老朽化が進めため、修繕積立金の積み増しが必要になります。

上記、ガイドラインとはまた別にこちらでも算出して、近い値が出れば、それが適正な値と判断することが出来ると思います。

これには、機械式駐車場は含まれていませんので、別途追加が必要です。

詳細

上記では、¥200-/㎡ とざっくりとした数字をしましましたが、国土交通省のガイドラインには、更にマンションの階数、建築延床面積ごとに細かく示されています。 詳細は、以下のとおりです。

機械式駐車場

機械式駐車場

機械式駐車場がある場合は、上記金額に加え機械式駐車場の修繕費用も必要になります。

機械式駐車場がある場合には、上記費用に加え以下の機械式駐車場の1台当たりの修繕工事費に台数を乗じ、各人のマンション全体に対する専有面積割合を乗じて算出した額を加えなければならない。
機械式駐車場

機械式駐車場は、数カ月1回行う日常点検、約5年毎に行う修繕、20年スパンで行う更新のメンテナンスが必要になります。

点検とは、作業員が機械式駐車場が正常な働きをするかを確認すること。修繕とは、塗装、部品交換を行い今後数年間正常動作をする事ができるよう消耗部品等を交換を行う事。更新とは、機械式駐車場が劣化したため、従来設備を撤去し、新しい設備を導入することです。

左列の【無料プレゼント】に、詳しく触れておりますので詳しくはそちらをご覧頂きたいのですが、『更新』には注意が必要です。
必ずしも、更新を行わなければいけないとは限らないということです。

どういうことかというと、あたり前のことですが、入居時より区分所有者は20年後は20年年齢を重ねます。郊外で車がなければ生活が成り立たない場所でない、都心のマンションにおいて高齢となり交通の便も良いこと、維持費の問題で車を手放す区分所有者が増加してきます。

そのまま更新すると空きが出てしまう可能性が多いのです。空きがあると管理コスト、修繕コスト、更新コストを負担する人数が単純に減りますので、一人あたりのコストが上昇します。

また、マンションの駐車場は住民が使うことを条件に税金が免除されていますので、『空きは外部に賃貸してその費用を賄おう』としても、税金が掛かり結局ペイしない場合が多くなります。

ですので、『更新』の検討時には、『設備廃棄』も検討の選択肢に入れることをお勧めします。

詳細シュミレーション

10階建ての、建築延べ床面積が8,000㎡のマンションの専有床面積80㎡、2段(ピット1段)昇降式駐車場50台の一室を購入した場合の修繕積立金を国土交通省のガイドラインに従って計算をしてみましょう。

1)マンション本体
10階建、8,000㎡のため、¥202-/㎡が適用される、専有面積が80㎡のため、202 X 80=16,160  ¥16,160-となる。

2)機械式駐車場
2段(ピット1段)昇降式のため、¥7,085-/台・月が適用される。
全体費用は、50台のため 7,085 X 50 =354,250
これに、専有面積比を掛けるので 
354,250 X 80 / 8,000 = 3,542    \3,542- となる

従って、全体では1)と2)を加え¥19,702-となる。

■私見ですが、なぜ機械式の駐車場の修繕費に専有面積比を使う理由がよくわかりません。専有面積が多くても、少なくても駐車スペースは一緒だと思うのですが・・

これは、修繕、更新をする事を前提にした費用ですが、もうひとつの選択肢に『撤去』があります。分譲当時は全戸車を所有していた場合でも、築年が古くなる程車を手放す人が増えてくるため計算通り修繕積立金が集まらないケースが多く見受けられます。

また、外部に空きスペースを貸すと収益事業とされ課税されてしまうので、これも事実上できません。平置き出来る程に減ることが予想される場合、今後かかる費用を考慮すれば『撤去』も一つの選択肢と考えてみるといいと思います。

対策

大規模修繕の見積もりを取ったときに上記の事が判明した場合は、3つのいずれかを選ばざるを得ません。しかし、期間に多少の余裕が合う場合は、『管理費を賢く削減して、その削減分を修繕積立金に充当する』という方式をとれば、区分所有者の負担を求めなくても住む可能が出てきます。

それは、以下の経費を削減して、その額を修繕積立金に充当する事で解消することができます。

それは、『機械式駐車場の経費削減』、『エレベーターの経費削減』、『管理会社の変更による経費削減』です。

これらは、早期対策で効果を発揮します。大規模修繕を1,2年後に控えて資金が足らない管理組合さんは、以下をご覧ください。

『どうしても資金が足りない時』 詳しくはこちら。

各区所有者の支払うべき修繕積立金月額

上記で、大規模修繕を行う為に必要な概略価格はお分かりになったと思います。では、個々の区分所有者の月額積立金額はどのように算出するのでしょうか?

①:計画期間内の修繕工事費の総額
  (大規模修繕の他、鉄部塗装等の簡易な修繕を含む)
②:これまでの修繕積立金の総額
③:計画期間の総月数
④:個々の区分所有者の専有部分の面積
⑤:マンションの総専有面積(専有面積+共用面積)

個々の区分所有者が支払う、月額修繕積立金は

=(①-②)/③ X ④ / ⑤

また、大規模修繕は回数が多くなるに従って修繕箇所が多くなり費用が多く掛かるようになります。また、インフレ分も考慮すると10年前と全く同じ工事を行った場合、約20%アップくらいを見込んでおいた方が無難です。

具体例では、これに修繕箇所増加をも勘案して上記式に1.3
を乗じて計算してみます。

【具体例】
第一回目の大規模修繕までに2000万円が掛かり、残金が400万円の60戸のマンションで、10年後に再度大規模修繕を行う場合、各戸の専有面積が等しく200㎡、共用部合計が1,000㎡ とすると

=(20,000,000円-1,000,000円)/120ヶ月X200/(200X20+1,000)   X1.3
=10,292

余談ですが、もしあなたが新築マンションをご検討の場合、『大規模修繕費用を捻出する管理費削減7つの方法とは』をぜひ、お読み頂ければと思います。

分譲会社の手の内が分かり、『どのタイプのマンションを選んではいけないか』がはっきりとわかるからです。

詳しくは、こちらより資料請求ください

もう、新築マンションを購入されたという方に『耳寄りな情報』をお知らせします。マンションの分譲は、数段階にわたって行われることが大多数です。 売り出し⇒完売⇒『人気のあるマンション』の様に見えますが、実際は小出しにしてそれが完売となっただけです。

それは、分譲会社の手法なのであなたには関係の無いことかもしれません。ここからは、あなたが将来支払い続ける管理費、修繕突き立て金に直接関係することなので、注意深く読んで頂ければと思います。

それは、『未分譲区域の管理費、修繕積立金を誰が支払っているか?』です。

分譲マンションの購入時時判を押した書類の中にのある『管理組合規則』に記載のある『未分譲区域の管理費、修繕費の負担』の項目に注意が必要です。

管理費、修繕積立金とは、あなたのような区分所有者が快適に暮らせるよう日々の管理、将来的に必要となる修繕に関わる費用ですので、区分所有者が漏れ無く支払わなけばいけない費用である事はご存知の通りです。

分譲されていない部屋は、誰の所有物かといえば当然分譲会社の所有物です。当たり前ですが、管理費、修繕費の支払義務があるのです。

しかし、『管理組合規則』により支払いを免除されているケースが多いのです。これにより、本来積み立てられる金額が不足して、10年後あなたが一時金徴収されてしまうようになっているのです。

『管理組合規則』は分譲会社に有利に作られてはいますが、変更する事は可能です。今すぐ、この規則を変更することをお勧めします。

上記は、行って当然のこととしてそれでもシミュレーションした結果、修繕積立金が不足することがわかった場合は、修繕積立金を段階的に値上げしていく必要があります。これは、現在の修繕積立金を維持して、一時金徴収となった場合の不払い者が出ることを防止できるメリットがあります。

不払い者の発生により、その他の組合員の負担額が増加することになりますので、できるだけ早期の対策が必要となります。

話が、脱線してしまいましたが実際に『大規模修繕』を行うためにはこれを専門に取り扱う専門の委員会、一般的に『マンション修繕委員会』と呼ばれているものを作ることから始まります。

滞納対策

修繕積立金は区分所有者が快適なマンションライフを送るために必要な経費です。これを支払わない区分所有者が多くなると、修繕費用が不足、老朽化が加速してスラム化してしまいます。

このようにならないためには、滞納の支払い対策を管理会社任せにせず、問題が小さなうちに管理組合で直接訪問等をして円満に解決することが大切です。

また、これでも効果がない場合、内容証明郵便、裁判を起こしての競売に掛けるのような手法を使った方法もあります。

修繕積立金を『安全確実に増やす方法』 詳しくは、こちら

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